Низкие как никогда цены на квартиры в строящихся жилых комплексах в старых границах Москвы привели к тому, что первичный рынок столицы перетянул на себя весь спрос. Впрочем, уже в следующем году ситуация может измениться.
Последние два года серьезно поменяли расстановку сил напервичном рынке столицы: девелоперы массово заявляли новые проекты, цена «квадрата» падала, количество ипотечных программ росло. Стоимость «входного билета» неуклонно снижалась идаже достигла невиданного для Москвы минимума 3млнруб. При этом мнения экспертов отом, накаком этапе сейчас находится рынок новостроек— восстановления или рецессии, разнятся. Например, поданным компании «Метриум Групп», виюне 2015 года средняя стоимость квадратного метра достигла пика в160 740руб., после чего начала неуклонно снижаться. Эта рецессия продолжалась почтигод, домая 2016-го, когда стоимость массового жилья вМоскве достигла дна (141 200руб.).
«Начиная сиюня мыначали фиксировать восстановление цены, которое вотносительном выражении достигло5,4% запять месяцев. Более того, октябрьская цена за«квадрат» соответствует уровню последнего предкризисного месяца— декабря 2014 года (147 250руб.). Таким образом, цены нарынке массовых новостроек Москвы вернулись надокризисный уровень, исейчас уместнее говорить онормализации ситуации напервичном рынке, ане опадении цен»,— утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Всвою очередь, аналитики компании «Миэль-Новостройки» отмечают, что запоследний год средняя цена «квадрата» встарых границах Москвы снизилась на10,4%, до193тыс.руб. заквадратный метр. Всегменте эконом она потеряла1,3% (115,9тыс.руб. за1кв. м), всегменте комфорт было отмечено снижение на9,4%, до148,3тыс.руб. за1кв.м, илишь вбизнес-классе эксперты наблюдают рост на3,1%, до247,2тыс.руб. за1кв.м. Одновременно снизился исредний чек покупки. Встарых границах Москвы поитогам октября онсоставил12,2 млнруб. (в экономклассе —5,8 млнруб., вкомфорт-классе —8,1 млнруб., ав бизнес-классе —18,2 млнруб.). Посравнению спрошлым годом средний бюджет покупки сократился на8,1%. Снижение чека было зафиксировано вовсех сегментах (эконом— на9,6%, комфорт— на9,8%, бизнес-класс— на1,5%).
«Цены уже достигли возможного минимума. При этом если вотдельных локациях снижение цен ификсируется, тоиз-за выхода напродажу новых проектов в«дешевых» классах (эконом, комфорт), однако «внутри» классов снижения цен уже ненаблюдается»,— отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
Снижение цен происходило нафоне активного вывода нарынок новых проектов. Загод, поданным компании «Миэль-Новостройки», нарынок Москвы вышли 35новых проектов, преимущественно комфорт— ибизнес-класса. Александр Пыпин утверждает, что вмосковском регионе девелоперы вэтом году активно запускали новые проекты встолице иобласти вблизи МКАД. «Это территории, где можно реализовать квадратный метр поцене выше 75тыс.руб. Наостальных территориях из-за роста себестоимости иснижения платежеспособного спроса новые проекты практически непоявляются»,— говорит эксперт. Поего словам, темпы вывода новых проектов осенью неснизились— многие девелоперы стремятся запустить проекты доначала 2017 года, когда изменится законодательство. Напомним, что 1января вступит всилу ряд дополнений кфедеральному закону №214, регулирующему взаимоотношения застройщиков идольщиков. Вчастности, страхование договоров между дольщиками изастройщиками будет проводиться через компенсационный фонд, изкоторого при появлении узастройщика проблем дольщики смогут получить средства надостройку дома.
При этом аналитики «Метриум Групп» утверждают, что вывод новых проектов всеже замедлился, исчитают это еще одним признаком оздоровления рыночной динамики. «В октябре этот показатель практически неизменился поотношению ксентябрю: число квартир, представленных нарынке массового сегмента, увеличилось только на0,3%. Между тем сначала года объем предложения рос каждый месяц на2,3%, тогда как зааналогичный период 2015-го онвозрастал на4,6%. Таким образом, динамика объема предложения также нормализовалась, что связано как свозросшим спросом, так иболее взвешенной политикой девелоперов, которые теперь нестремятся любой ценой «выбросить» нарынок больше квартир»,— утверждает Мария Литинецкая.
Спрос: рекорды итренды
Вывод нарынок бюджетных проектов вМоскве неостался незамеченным покупателями. Задесять месяцев текущего года, поданным Росреестра, было заключено 26918 договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения: завесь прошлый год ведомство зарегистрировало 19667ДДУ, ав 2014-м— 24029; даже вотносительно благополучном вэкономическом плане 2013 году участники долевого строительства подписали только 21251 договор. Правда, всентябре этого года число сделок всеже снизилось, что обеспокоило участников рынка. «Необычная активность влетние месяцы привела кзатишью нарынке вначале делового сезона. Число сделок всентябре оказалось на30% ниже, чем вавгусте. Хотя ичуть выше, чем всентябре прошлого года»,— отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
Впрочем, сентябрьское затишье заметили невсе. «У нас довольно ровная статистика, аключевые показатели сентября иоктября (количество звонков, посещаемость объектов, объем совершаемых сделок) лишь на2–5% отстают отрекордных летних показателей»,— рассказал Виктор Прокопенко, директор попродажам Sezar Group. Идействительно, уже воктябре было заключено рекордное число ДДУ— 3383, что превысило предыдущийпик, достигнутый вавгусте (3354), ипоказатель декабря 2014-го (3156). Таким образом, воктябре 2016 года Росреестр зарегистрировал самое большое количество сделок нарынке долевого строительства завсю его историю.
Еще одна важная тенденция, которую отмечают эксперты,— снижение популярности апартаментов. Вочередном раунде борьбы «квартирыvs. апартаменты» официальное жилье, похоже, побеждает. «Новый тренд проявился втом, что рост предложения поквартирам стал опережать рост предложения поапартаментам. Постоимости квадратного метра апартаменты стали понемногу догонять квартиры. При этом средняя цена реальной продажи апартаментов растет, асредняя стоимость квартир падает»,— отмечает руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Илья Прогоннов. Ипокупатели, соответственно, все чаще выбирают квартиры. «Доля сделок сапартаментами впрошлом году составляла 24% вобщей структуре сделок, ав текущем году снизилась до13%. Это связано стем, что предложение бюджетных проектов сквартирами постоянно растет исоставляет очень мощную конкуренцию апартаментам, главным козырем которых была как раз более низкая стоимость»,— отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Что дальше?
Вближайшей перспективе участники рынка ожидают роста— как предложения, так ипродаж. «В ноябре-декабрете, кто планирует сейчас приобрести квартиру вновостройке, выйдут насделку. Первая исамая главная причина— завершение программы субсидирования ипотечной ставки. Пока всознании граждан этот факт недооценен. Вторая причина— вдекабре, как правило, покупатели уже имеют объективное представление оперспективах иразмерах ожидаемых годовых бонусов и13-х зарплат, что позволяет импланировать существенные покупки»,— прогнозирует Виктор Прокопенко.
Объем предложения вМоскве будет растии, пообщему мнению участников рынка, побьет рекорды. Например, поитогам трех кварталов текущего года было выдано на25% больше разрешений настроительство, чем зааналогичный период прошлого года, аесли исходить изплощадей, накоторые выдано разрешение, тотут рост составляет 50%. При этом вПодмосковье стоит ожидать снижения объемов предложения. Всвязи спониженным спросом застройщики вМосковской области проводят более сдержанную политику истараются концентрироваться именно вближайшей зоне отМКАД (не далее 5–7 км), где интерес покупателей кновостройкам остается навысоком уровне.
Резкого роста цен нановостройки вближайшей перспективе, скорее всего, непроизойдет. «Высокая конкуренция среди застройщиков исниженная платежеспособность граждан непозволит завышать цены»,— отмечает Наталья Шаталина. Тем неменее вследующем году рынку предстоит адаптироваться кновым законодательным изменениям, которые лягут дополнительным обременением насебестоимость проектов. Поэтому вывод впродажу новых проектов может замедлиться. Также влияние окажет ипрекращение программы ипотечного субсидирования— это значит, что застройщикам придется переформатировать характер взаимодействия сбанками, предусмотреть дополнительные затраты насовместные программы поснижению ипотечных ставок, вырастет доля впродажах порассрочкам ииным альтернативным ипотеке программам.
«В выигрыше может оказаться рынок апартаментов, которого законодательные изменения коснутся вменьшей степени»,— говорит Александр Пыпин. Поего словам, в2017 году вмосковском регионе вырастет доля квартир, реализуемых застройщиками всданных вэксплуатацию домах соформленными свидетельствами особственности, втом числе поспециальным ипотечным программам, что может привести кдальнейшей стагнации навторичном рынке.